Besoin de vendre votre maison ?
Sachez qu’en France, cinq millions de logements sont équipés d’un système d’assainissement individuel, dont 80 % seraient mal entretenus ou défectueux.
Si votre maison en fait partie, la loi vous oblige alors à réaliser un diagnostic assainissement avant de la céder.
Vous trouverez dans ce dossier spécial les essentiels à savoir pour pouvoir vendre une maison avec un assainissement non conforme.
Vendre une maison avec un assainissement non conforme
La loi n’impose pas un assainissement conforme pour la vente d’une maison. Par contre, le diagnostic est obligatoire !
Actuellement, près de 600 000 logements rejettent directement leurs eaux usées dans la nature.
Cela présente un risque de pollution des sols, des cours d’eau et des nappes phréatiques, et donc des risques majeurs pour la faune et la flore locale, y compris les humains !
Depuis 2012, la législation concernant le diagnostic immobilier s’est ainsi renforcée. Pas moins de 9 diagnostics sont requis lorsque vous devez céder votre bien (diagnostic termite, amiante, gaz, etc.), et parmi ceux-ci figure le diagnostic assainissement.
En effet, l’assainissement est devenu l’une des principales préoccupations écologiques de l’État.
C’est pour cela que la loi sur l’eau du 30/12/2006, complétée par la loi Grenelle II du 12/07/2010 a créé le « diagnostic assainissement » qui concerne notamment les installations d’assainissement non collectif.
Pourquoi réaliser un tel contrôle et qui doit le faire ?
Voici maintenant quelques conseils pour vous aider à céder votre bien immobilier.
Avant tout, il faut noter que le but du diagnostic est d’éliminer tout élément qui représente un danger à la santé des personnes et/ou qui risque de polluer l’environnement.
Vous devez vous soumettre au diagnostic dans les deux cas suivants :
- Le contrôle a eu lieu, mais il date de plus de trois ans,
- Aucun diagnostic n’a jamais été réalisé sur votre logement.
Tout ce que vous devez faire, c’est de prendre contact avec le Service public d’Assainissement non collectif (SPANC) de votre commune.
Ce service va ensuite vous envoyer des spécialistes pour examiner les dossiers de conception, vérifier la conformité, le fonctionnement et l’entretien de votre installation.
Comment rendre votre assainissement conforme pour pouvoir la vendre ?
Un assainissement peut être considéré comme non conforme à partir de certains critères. Parmi ceux-ci, on compte :
- Le défaut de sécurité sanitaire,
- Le défaut de structure,
- Le sous-dimensionnement du dispositif,
- Le manque d’entretien
- L’usure de certains composants,
- Etc.
Si le SPANC fait état de l’un ou de plusieurs de ces critères, les travaux de mise en conformité doivent donc être effectués dans l’année suivant la vente.
Qui doit supporter le coût des travaux ?
Dans la plupart des cas, les travaux sont réalisés par le propriétaire avant la cession de la maison. Cependant, la loi ne mentionne pas qu’il appartient au vendeur ou à l’acquéreur de payer la facture relative à la mise en conformité de l’assainissement.
Vous pouvez donc envisager d’intégrer ces coûts supplémentaires dans la négociation.
Si l’acquéreur consent à prendre en charge les travaux, il devra prendre contact avec le SPANC et déposer un dossier de conception pour la réhabilitation ou l’installation du dispositif (au cas où votre maison n’en est jamais équipée).
À ces mots, il est bien possible de vendre une maison avec un assainissement non conforme, sous certaines conditions.
D’une part, le document attestant la réalisation du contrôle par le SPANC doit être fourni. D’autre part, vous ou l’acquéreur du logement acceptez de réaliser les travaux de mise en conformité dans le délai imposé par la loi.
Quels dispositifs pour réhabiliter avant une vente ?
Comme nous l’avons déjà évoqué, en tant que propriétaire, vous pouvez choisir de ne pas remettre aux normes votre assainissement avant de céder votre maison.
Dans ce cas, vous devez mentionner les travaux nécessaires à son futur acquéreur, lequel devra réaliser les travaux dans l’année suivant la signature de l’acte de vente.
Le problème est que la mise conformité du dispositif peut coûter une certaine somme, qu’il s’agisse d’une réhabilitation d’un système déjà existant ou d’une mise en place d’une nouvelle filière (au cas où le logement n’aurait jamais été équipé d’un système d’assainissement).
Ceci risque donc de faire baisser la valeur de votre bien.
C’est l’une des raisons pour laquelle de nombreux propriétaires choisissent de réaliser eux-mêmes la remise aux normes de leur système d’assainissement.
L’autre raison est que ces travaux sont désormais éligibles à plusieurs types d’aides et subventions selon la filière choisie : éco-prêt à taux zéro, TVA à 10%, etc.
Remise aux normes partielle : quelles solutions ?
Une réhabilitation partielle consiste souvent à remplacer un ou plusieurs éléments de votre système d’assainissement défectueux.
De nombreuses maisons non reliées au tout-à-l’égout épurent encore leurs eaux usées grâce à une seule fosse septique qui n’assure que le prétraitement des eaux. Traditionnellement, cette fosse devait être suivie d’un système d’épuration des eaux comme la tranchée d’épandage, le filtre à sable, etc.
Mais pour la remettre aux normes, il n’est plus désormais intéressant de mettre en place un système d’épandage, dans la mesure où ce dernier requiert une surface très importante, allant jusqu’à plus de 100 m2.
Si la fosse septique est toujours en état, certaines communes peuvent encore tolérer cette installation et recommander de la remettre aux normes en mettant en place un filtre compact en sa sortie.
Le filtre épure les eaux tel qu’un système d’épandage, mais il est bien plus compact (surface utile d’environ 10 m2). Ceci vous permet de limiter les coûts de réhabilitation de votre assainissement.
Dans d’autres cas, si une fosse septique avec épandage est jugée « acceptable » par le SPANC, il faut souvent s’attendre à quelques travaux de remise aux normes, comme la vidange de la fosse, le curage des canalisations, le nettoyage des bacs à graisse, etc.
Remise aux normes totale : quelles filières privilégier ?
Dans ce cas précis, vous devrez tout simplement refaire votre installation à partir du début jusqu’à la fin, comme s’il n’y en avait jamais eu. Ou bien, lorsque le logement n’est pas encore doté d’un tel équipement, vous devez donc mettre en place un nouveau système d’assainissement.
Le mieux serait de vous tourner vers les filières agréées qui sont plus compactes et plus performantes que les filières traditionnelles.
En général, vous avez deux options : le filtre compact et la micro-station d’épuration.
Première option : installer un filtre compact
Le filtre compact a été conçu dans le but de conserver les méthodes d’épuration des filières traditionnelles, tout en essayant de réduire autant que possible la surface d’épandage.
Au lieu d’installer un système d’épandage, le filtre compact utilise donc un média filtrant concentré dans une cuve étanche et très compacte.
L’avantage de ce média est qu’il possède une haute capacité épuratoire et est presque inaltérable (durée de vie allant jusqu’à plus de 10 ans).
Parmi les média les plus utilisés, on compte les fibres de coco, la zéolithe, la laine de roche, les coquilles de noisette et l’écorce de pin.
L’autre atout du filtre compact est qu’il ne consomme pas d’électricité, contrairement à la micro-station d’épuration. Toutefois, il prend plus de place et s’avère un peu plus onéreux que cette dernière.
À titre informatif, une fosse toutes eaux avec un filtre compact est accessible à partir de 8 000 jusqu’à 11 000 euros.
Seconde option : opter pour une micro-station d’épuration
La micro-station d’épuration a été née de la volonté de reproduire le principe d’assainissement d’une station d’épuration municipale, mais en version miniature.
En quelques mots, elle traite les eaux usées grâce à l’action des bactéries épuratrices qui y sont présentes naturellement. Ces microorganismes nécessitent un apport d’oxygène pour se développer et digérer les matières polluantes dans les effluents.
L’apport d’oxygène est assuré par un compresseur d’air qui doit être alimenté en permanence en électricité. Sa consommation électrique est de l’ordre de 10 à 50 euros par an suivant le modèle choisi.
Cette filière est la plus compacte de toutes (emprise au sol de moins de 5 m²). Elle peut aussi être installée en un à deux jours seulement. D’ailleurs, la micro-station offre un rendement épuratoire jusqu’à plus de 95 %, contre 30 % pour une filière traditionnelle.
Si vous voulez mettre en place un tel dispositif avant de céder votre maison, prévoyez un budget d’environ 6 000 à 12 000 euros.
