L’assainissement non collectif (ANC) est obligatoire dès lors qu’un logement n’est pas relié au réseau municipal d’assainissement : le tout-à-l’égout.
Dans le cas de la vente d’un logement qui possède un ANC, il existe plusieurs formalités, qui peuvent mener à la mise aux normes d’une fosse septique.
En réalité, ce n’est pas que la fosse septique qu’on est susceptible de devoir mettre aux normes, mais bien toutes les installations d’assainissement.
Nous vous proposons de regarder ensemble les formalités !
Le diagnostic assainissement : un document obligatoire
Les travaux de mise aux normes peuvent être réalisés par le vendeur ou par l’acheteur.
Lors d’une vente immobilière, le propriétaire du bien doit toujours fournir à l’acquéreur, lors de la promesse de vente, sept diagnostics concernant l’état du logement :
- Plomb
- Amiante
- Termites
- Gaz
- Risques naturels et technologiques
- Performance énergétique
- Électricité.
Le vendeur est libre de choisir le professionnel qui assurera ces contrôles. Le but est de protéger l’acquéreur en lui fournissant une information claire et transparente. Ils visent également à éviter les éventuels litiges.
Depuis le 1er janvier 2011, un huitième diagnostic vient aussi s’ajouter à ceux déjà existants. Il s’agit du diagnostic assainissement. Ce document est à fournir au notaire lors de l’établissement du dossier technique et doit être joint à la promesse de vente. Le diagnostic doit tout particulièrement être effectué par le Service public d’assainissement non collectif (SPANC) de votre commune. Inutile donc de demander un devis de diagnostic assainissement à un bureau d’étude ou un prestataire spécialisé dans le domaine.
Pour vous donner une petite idée de l’importance de cette opération, on peut l’assimiler à un contrôle d’une automobile de plus de 4 ans. Le contrôle technique permet donc de lister les différents points litigieux et de les corriger. Le but est d’éviter les impacts négatifs pouvant être générés par la vétusté du véhicule ou par le dysfonctionnement de certains équipements qui le composent.
Quant au diagnostic assainissement, son but est :
- D’améliorer l’état des installations d’assainissement
- De diminuer notre impact sur l’environnement
- D’éviter les impacts négatifs des eaux usées sur la santé humaine.
Quand est-ce que le SPANC peut exiger des travaux de mise aux normes?
Suite au diagnostic assainissement, le délégataire du SPANC va vous remettre le rapport de conclusions de sa visite. Toutefois, cela ne signifie pas forcément que vous devez procéder à une mise aux normes de votre fosse septique. Cette opération n’est requise que lorsque l’un des cas suivants se présente :
Absence d’installation
Si les eaux usées de votre habitation ne subissent aucun traitement, c’est sans appel, le SPANC peut rapidement vous mettre en demeure et vous obliger à mettre en place une installation conforme dans les plus brefs délais. Au cas où vous ne vous exécuteriez pas, cette institution dispose le droit d’en installer un d’office… Et les travaux seront à vos frais.
Défaut de sécurité sanitaire, défaut de structure, défaut de fermeture ou lorsque le système est implanté à moins de 35 mètres d’un puits
Dans ces cas précis, votre système d’assainissement représente des dangers pour la santé des personnes. Le SPANC peut alors prescrire des travaux de réhabilitation obligatoires.
Ceux-ci doivent être achevés dans un délai de 4 ans. Ce délai peut même être réduit à 1 an pour notre cas, c’est-à-dire lorsque vous allez vendre le logement concerné.
Parmi les situations les plus classiques, on cite par exemple le contact possible avec des eaux non traitées, la fragilité de l’installation, un couvercle non sécurisé, le constat de nuisances olfactives, etc.
Une installation incomplète, sous-dimensionnée ou qui présente un dysfonctionnement majeur
Pour ces hypothèses, vous devez engager systématiquement des travaux d’amélioration de votre dispositif d’assainissement dans un délai d’un an après la signature de l’acte de vente immobilière.
Défauts d’entretien ou usure de certains éléments qui constituent le système d’assainissement
Sur ce point, le SPANC va vous faire part de ses constats et vous recommander certaines opérations qui visent à optimiser le fonctionnement de votre installation.
Quel est le prix à prévoir pour le diagnostic et la mise aux normes d’une fosse septique ?
Le coût de la visite du délégataire du SPANC peut varier d’un département à l’autre. En moyenne, vous pouvez compter entre 50 et 100 euros pour cette opération.
Si votre système d’assainissement a bénéficié d’un avis favorable, il n’y a aucun souci à faire. Mais cette redevance peut cacher d’autres postes de dépenses plus importants au cas où le SPANC vous obligerait à réaliser des travaux de mise aux normes.
Notez que le coût de la mise en conformité de votre fosse septique peut représenter une somme rondelette. Il convient donc de bien vous renseigner sur ce sujet, notamment lorsque vous envisagez d’acquérir d’une maison dotée d’un système d’assainissement individuel non conforme.
Prix d’une vidange de fosse septique
Souvent, le SPANC peut préconiser une simple vidange de la fosse septique lorsqu’il constate que votre dispositif d’assainissement individuel est conforme, mais qu’il n’a pas été suffisamment entretenu.
En général, la vidange d’une fosse septique se fait tous les 2 à 4 ans. Mais lors du diagnostic, attendez-vous à ce que le SPANC vous ordonne d’en faire une s’il juge que c’est nécessaire.
Cette opération vous sera facturée entre 150 et 300 euros en moyenne si vous la confiez à un spécialiste de l’assainissement. Bien entendu, ce tarif sera plus élevé si le volume de la fosse toutes eaux est grand.
Coût de remplacement d’une fosse septique
En cas d’avis défavorable du SPANC, sachez que la mise aux normes d’une fosse septique est nettement plus chère. Dans certains cas, vous devez remplacer votre fosse septique par une fosse toutes eaux qui répond aux normes en vigueur.
Dans ce cas, les frais à prévoir sont :
- Ceux liés à l’étude préalable de travaux (200 à 500 euros) dans le cadre d’une mise en conformité d’une fosse septique.
- Ceux relatifs à la mise en place d’une fosse toutes eaux (vous devrez ainsi ajouter 5000 à 10 000 euros).
Avant le remblaiement de la fosse toutes eaux, le technicien Spanc va s’assurer qu’elle est conforme aux prescriptions. Son intervention vous coûtera 80 à 200 euros.
Une fois les travaux achevés, le technicien va se manifester de nouveau afin de contrôler le bon achèvement de votre installation, moyennant 60 à 120 euros.
Il convient de noter que, depuis 2013, les certificats de contrôle du Spanc sont exigés par le notaire au moment de la signature de l’acte de vente du bien.
Autant vous dire qu’il faut donc vous préparer à l’avance lorsque vous voulez céder votre maison avec un assainissement non conforme.
Si vous êtes en difficulté financière, rapprocher vous de votre mairie, car elle peut vous donner des conseils utiles concernant les éventuelles aides financières que vous pouvez bénéficier.
Une remise aux normes peut-elle être avantageuse ?
Pour épurer les eaux usées des logements non reliés au tout-à-l’égout, les filières traditionnelles étaient très prisées. Ces dispositifs sont constitués d’une cuve destinée à pré-traiter les effluents : la fosse toutes eaux. Ensuite, les eaux sont épurées par le biais du sol déjà en place ou reconstitué, à savoir :
- Le lit filtrant vertical non drainé,
- Lit filtrant drainé à flux horizontal,
- Lit filtrant drainé à flux vertical à massif de zéolithe,
- Le filtre à sable vertical drainé,
- Etc.
Le coût d’une fosse septique avec épandage varie généralement de 3 000 à 15 000 euros en fonction de la taille de l’installation et selon d’autres facteurs (topographie, type de filière sélectionné, etc.). Le problème avec ce système et qu’il nécessite une grande surface, allant de 60 jusqu’à 150 mètres carrés, pour une habitation avec 5 chambres. Ils requièrent également des grands travaux d’entretien, notamment lorsque le sable qui reconstitue le sol en place doit être recyclé.
Vous pouvez donc profiter de la remise aux normes de votre fosse toutes eaux avec épandage pour la remplacer avec une filière agréée (micro-station ou filtre compact).
Bien que ces deux dispositifs soient toujours dotés d’une cuve pour le prétraitement des eaux, ils n’utilisent pas le sol en place pour assurer le traitement des effluents domestiques. Cette seconde étape d’épuration se déroule dans une cuve, ce qui rend ces systèmes très compacts.
A titre de comparaison, leur emprise au sol est de l’ordre de 5 à 15 m2 pour un logement doté de 5 chambres.
Mettre aux normes votre système d’assainissement vous permet donc d’économiser du terrain, et donc de réduire le cout des travaux de terrassement. Outre leur compacité, la micro-station et le filtre compact sont aussi écologiques, durables et offrent un rendement épuratoire élevé.
Qui doit mettre aux normes une fosse septique lors de la vente d’une maison ?
Suite au contrôle du SPANC, si ce service atteste que votre fosse septique n’est pas conforme, vous devrez de ce fait la remettre aux normes. C’est entre autres le cas lorsque le dispositif est incomplet, sous-dimensionné, mal entretenu, ou présente des dysfonctionnements majeurs.
Mise aux normes de l’assainissement : qui paie quoi ?
Si vous ne voulez pas réaliser vous-même les travaux, pensez donc à intégrer son coût dans le prix de vente de votre maison.
L’avantage de cette option est que vous pouvez vous affranchir des coûts de la mise aux normes qui, rappelons-le, peuvent être plus ou moins élevés. De plus, les coûts réels peuvent être supérieurs au montant prévus.
Cependant, cela va inévitablement impliquer une dépréciation de la valeur de votre bien.
Si vous choisissez cette option, l’acquéreur doit alors connaître l’ampleur des travaux et l’estimation des coûts, qui peuvent monter jusqu’à plus de 10 000 euros. Il doit aussi réaliser la mise aux normes dans l’année qui suit la vente.
C’est pour cette raison que, même si les travaux à réaliser sont bien précisés dans le rapport établi par le SPANC, peu d’acquéreurs s’engagent dans cette démarche.
Alors, pourquoi ne pas entreprendre vous-même la réhabilitation de votre dispositif ?
D’une part, avec une installation aux normes, vous allez pouvoir revoir à la hausse le prix de votre maison. D’autre part, vous allez bénéficier de plusieurs aides accordées par l’Etat dans le cadre de la réhabilitation d’un assainissement.
Des sanctions en cas de non-réalisation de la mise aux normes
En raison d’une difficulté financière, ou pour tant d’autres éventualités, certains propriétaires ou les nouveaux acquéreurs du bien ne sont pas capables, ou ne veulent pas réaliser, la remise aux normes de leur fosse septique. Dans ce cas-là, ils peuvent encourir différentes sanctions.
Dans de rares cas, considérés comme graves, la commune peut procéder à des travaux d’office à leur frais, qu’ils donnent leur accord ou non.
Enfin, ces propriétaires sont passibles de sanctions pénales lorsque la non-conformité a induit une pollution importante des eaux. Dans cette situation exceptionnelle, ils devront s’acquitter d’une amende jusqu’à 75 000 euros et encourir 2 ans d’emprisonnement.
Évidemment, le SPANC offre une certaine marge de manœuvre dans l’application de ces réglementations. Selon votre attitude et les moyens dont vous disposez, ce service pourra adopter une position plus ou moins ferme. En cas de difficultés financières, par exemple, il peut éventuellement accorder plus de délai pour le paiement de la redevance ou la réhabilitation de votre dispositif d’assainissement.
Financer un nouveau système d’assainissement
Certains Spanc peuvent aider financièrement les ménages qui sont contraints de réhabiliter leur système d’assainissement.
L’Agence nationale de l’habitat (Anah) peut aussi vous faire bénéficier d’une subvention qui couvre 20 jusqu’à 35 % du montant total des travaux, à hauteur de 20 000 euros.
Pour sa part, l’Etat a mis en place une aide financière qu’est l’éco-prêt à taux zéro. Depuis le 1er avril 2009, vous pouvez donc bénéficier d’une avance de fonds sans condition de ressources pour l’installation de votre dispositif d’assainissement, du moment qu’il ne consomme pas d’énergie. Le montant de cet emprunt sans intérêt peut aller jusqu’à 30 000 euros et il est remboursable sur trois à dix ans.
Si vous voulez faire une mise aux normes de votre fosse septique avec un filtre compact ou une micro-station d’épuration, rapprochez-vous du Spanc de votre commune pour avoir plus d’information concernant ces aides et subventions.
Que faut-il retenir ?
Votre logement est-il équipé d’une fosse septique qui n’est pas conforme aux réglementations en vigueur ? Alors, dans ce cas, vous devez procéder à sa remise aux normes, sous peine de sanctions.
Une installation qui n’est pas conforme aux normes en vigueur ne vous empêche pas toutefois de vendre votre maison. Si vous envisagez de le faire, vous avez deux option : réalisez vous-même les travaux ou négocier avec l’acquéreur de votre bien pour qu’il fasse les travaux à votre place. Ce qui va surement influencer le prix de votre maison.
Nos conseils ?
Si vous achetez une maison avec un système d’assainissement non conforme, pensez absolument à négocier le prix de vente de la maison, car les frais liés à la mise en conformité de la fosse septique seront à votre charge.
Si vous êtes le vendeur du bien en question, sachez que depuis le 1er janvier 2011, vous devez tout d’abord réaliser un diagnostic assainissement. Vous pouvez aussi confier les travaux de réhabilitation au futur acquéreur, bien qu’il soit plus avantageux de le faire vous-même.
Voilà, vous savez désormais tout sur la mise aux normes d’une fosse septique pour une maison à vendre. N’hésitez pas à lire notre dossier spécial sur le prix d’une filière agréée, au cas où vous choisiriez d’en installer une afin de rendre votre système d’assainissement conforme aux réglementations en vigueur.